深圳首个"现售试点"住宅项目评析 龙华金茂府将推665套住宅

新房圈 2019-02-27 14:51:28
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在今年上半年,龙华最让市场期待的网红新盘,应该就是即将面市的龙华金茂府。作为深圳首个“现售试点”的商品住宅项目,又是2016年的龙华单价地王,可谓自带10万+的热度。

龙华金茂府到?#36164;?#20040;时候入市,单价会?#40644;?0万/平吗?这个项目最新的进?#28909;?#20309;,自带的商业会在2018年开?#24503;穡?#26032;春探市,2月出发,老焦龙华上塘实地踩盘,接下来我们就一一来揭开这些问题的答案吧。

一、项目简介

从4号线上塘站A出口出来,老焦就能看到眼前龙华金茂府,直线距离不足200米,可算是实打实的地铁上盖物业了。整个项目是?#21830;?#40857;路、建设路和民塘路围合的地块,总建面约20万平,共有7栋超高层住宅(其中两栋44层高,五栋47层高)、1栋3层的幼儿园,?#32422;安?#20998;底层商业配?#20303;?/p>

*龙华4号线上塘地铁站

在实地踩盘中,老焦发现,项目主体已经盖完,正在装修外立面,预计今年上半年开卖。另外,社区幼儿园将于2019年9月正式开园。

*龙华金茂府施工进度图(2019-2-22)

值得一提的是,项目商业——金萃天地?#24067;?7个商铺,全部是首进龙华的品牌,目前已完成招商,胜记旗舰店及一些奢侈品店已入驻,预计在2019年住宅开盘前开业。

早在去年11月8日,龙华金茂府?#35759;?#22806;开放城市会客厅,不过该展示中心并不在项目附近,而是位于福田区金茂深圳JW万豪酒店。现场?#24310;?#21306;域图和沙盘模型,意向购房者可?#24052;?#21672;询。

据现场销售透露,项目预计将于2019年入市,主推155m23+1房、180m24房、240m24+1房,以精装现楼的方式发售,共665?#20303;?/p>

*项目沙盘模型图

推荐指数:★★★

项目小结:龙华金茂府属于4号线地铁上盖物业,交通?#25856;?#21313;分明显,从小区内部来看,部分楼栋楼间距较窄,?#25215;?#25143;型或产生对视影响,同时靠近马路的户型?#19981;?#26377;一定的噪音。

二、配套环境

1、交通条件

龙华金茂府位于腾龙路与建设东?#26041;换?#22788;,距离4号线上塘地铁站A出口不足100米,距离4号线龙胜站800米,在建中的6号线上塘北站约400米,2站可抵达深圳北站交通枢纽,地铁和高铁这方面的公共交通十?#30452;?#25463;。不过,4号线早晚高峰期的拥挤不堪,也是龙华人心中的痛点。

2、教育配套

龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园,目前位于上芬小学和龙华区实验学校(原名:上塘学校)的学区范围内。另外,项目附近就是由恒大操盘的岳?#26031;ひ登?#26087;?#27169;?#30446;前已完成土地平整,未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。因此,金茂府的学区划分尚不能断定,届时还要以龙华教育局公示为准。

*龙华金茂府规划一所省一级公立幼儿园

*龙华金茂府目前划入上芬小学学区范围

*龙华金茂府目前划入龙华区实验学校(中学部)大学区范围

3、商业配套

老焦在踩盘的时候发现,紧挨着龙华金茂府的中海锦城约8万平商业——AT MALL上塘荟,?#24310;?#21435;年11月9号开业,众多人们熟悉的品牌已入驻,?#28909;?#19978;影盛泰国?#35270;?#22478;、乐购 express、海底捞、奈雪?#23614;?#31561;。

*AT MALL上塘荟实?#24052;?/p>

目前,龙华金茂府周边?#24310;?#40511;荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区,居住氛围较好,大部分商业形态是底商,还没有形成集?#33743;焦何?#20013;心,片区缺乏大型的生活配?#20303;?#20174;发展潜力来看,项目附近两个大型旧改项目?#35759;?#24037;,?#30452;?#26159;恒大岳?#26031;ひ登?#26087;改和恒裕龙华上塘道项目,未?#24904;?#21475;集中入住后,基础商业配套?#19981;?#38470;续补足。

*龙华金茂府周边配套示意图

但是,龙华金茂府距离红山商圈1站,距离深圳北商圈2站,基本的街区体验和商业配套是无需担心的。目前,地铁4号线沿线已布局多个shopping mall,?#28909;?#28145;圳北站的缤果空间,红山的九?#28966;何?#20013;心,?#36164;?#40857;的COCO CITY,?#32422;?#22312;建中的龙光玖钻商务综合体、红山6979等。

*北站商圈和红山商圈

推荐指数:★★★★

配套小结:项目位于龙华核心地段,1公里范围内临近3个地铁口,与深圳北站2站之隔,地铁和高铁出行便捷。周边居住氛围浓厚,临近北站商圈和红山商圈,未来可共享大型商业配?#20303;?/p>

三、周边房价

2016年6月2日,龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),也是深圳首宗商品房现售试点地块,位于上塘站A出口附近,与上?#28142;?#40857;华地王“中海锦城?#27605;?#37051;。

中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下,楼面价高达56781元/平,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发?#25512;?#37324;等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当?#20445;延幸的?#20154;士预测,?#36797;?#35201;卖到8.5-9万/平才能赚钱。

*龙华金茂府A816-0060地块拍地信息

2013年以来,龙华几乎年年诞生地王,这些地王项目也频频刷新了片区价格。如2014年的中海锦城使龙华步入3万+,2015年又被龙光玖龙玺拉高至5万+。不仅如此,时隔几年之后,这些地王项目当前的二手房挂牌价格,最高的也?#40644;?#20102;8万/平,升值空间十分可观。

在龙华金茂府所在的上塘片区,周边二手房在售房源较多,大致是2010-2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6-7.3万/平之间,其中2013年龙华高价地块,也就是紧邻金茂府的中海锦城,7月份的二手房成交均价是6.7万/平。

龙华金茂府所在地块是深圳市商品房现售试点项目,出让条件中要求这个项目只能卖现房。“现售”的好处是在备案价格后可以直接卖,不需要拿预售证,价格相对自由一些。当年高价拿下的现售地块,如今躲过新房限价的调控,龙华金茂府的入市是否会发挥地王效应,甚至单价?#40644;?0万+呢?

推荐指数:★★☆

房价小结:目前周边的二手房价是5.6-7.3万/平之间,而参考去年入市的福田项目——红树湾壹号,即使是位于市区的现楼,售价也没有超过10万/平,整体均价是8.8万/平。由于金茂府都是大户型产品,总价门槛相对更高,届时购房者是否会为高价买单,仍要等待未来市场的验证。

四、项目总结

1、在龙华片区,大多数新盘分布在4号线沿线,可以共享北站、红山商圈的生活配套,因此龙华金茂府在交通、配套方面?#25856;?#24182;不明显。

2、项目亮点在于产品,全部是超高层、纯住宅、大户型、豪装修,现楼入市,针对高端客户群体,预?#24179;?#26102;售价相对较高。

3、该项目暂时无优质学区加?#37073;?#26410;来要卖到10万+,在上塘这个地?#25991;?#19981;能被购房者接受,?#32933;?#26159;一个未知数。

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