龙华房价急刹车住宅单价5字头?万科?#22836;?#36713;被刚需客盯上

新房圈 2019-02-21 17:57:57
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龙华作为近几年发展最猛的新兴片区,其楼市一直备受关注。本期老焦为大家分析片区的最近入市的万科新盘。

龙华作为近几年发展最猛的新兴片区,一度被誉为"宇宙中心",其楼市一直备受关注,房价近几年扶摇直上。但自去年以来,龙华陷入了“房荒”的?#32622;媯?#29255;区新盘入市量减少。据统计,2018年龙华仅有13个新盘获得预售证(包括商办类或产业项目),不少项目都集中在下半年入市。其中包括一个纯新盘项目——深国际万科?#22836;?#36713;

实际上,万科在龙华的项目并不多,而此次万科再度进驻龙华,也是吸引了不少购房者的关注。到底深国际万科?#22836;?#36713;值不值得入手呢?

一、项目简介

深国际万科?#22836;?#36713;,前身是深国际梅林关城市更新项目,由深国际和万科地产合作开发,项?#24247;?#22336;位于龙华民治大道和民乐?#26041;换?#22788;。

深国际万科?#22836;?#36713;占地面积约总占地9.6万㎡,计容建面48.64万㎡,分为三期自北向南开发,涵盖24.6万平住宅、约11万㎡公寓、约7.8万㎡办公和3.5万㎡商业于一体的全能业态综合体。

具体来说,项目一期?#22836;?#36713;,占地约3.12万m2,建面约18.79万m2,包含5栋商品房住宅、2栋保障房,以及1所18班制幼儿园,其中住宅总户数1743户,容积率为4.18;二期和雅轩,包含3栋商品房住宅、;三期名字未定,规划为6栋塔楼,包含公寓、写字楼和商业等业态。

深国际万科?#22836;?#36713;售楼处及样板间都位于上水径地铁口的万科麓城展示中心处。项目一期可售住宅共有5栋高层,?#30452;?#26159;1栋A/B/C/D/E座为商品房,层高32层,总房源为832?#20303;?#27004;栋为3梯6户(AB座)和2梯5户(CDE座)的梯户配比。

深国际万科?#22836;?#36713;于2018年12月7日获得预售证,所?#26032;?#26635;房源均备?#31119;?#24182;于同年12月14日线上开盘选房。项目主推3种户型,?#30452;?#26159;建面约78㎡三房两厅一卫、建面97㎡竖厅三房两厅两卫、建面97㎡横厅三房两厅两卫。万科?#22836;?#36713;住宅带装修交房,整体均价65900元/平,目前购房享受98*95折优惠。

推荐指数:★★★

项目小结:深国际万科?#22836;?#36713;地?#23614;淮恚?#20301;于梅林关口,近乎深圳的地理中心。项目楼?#23433;?#23616;大?#40065;?#19968;字型排开,这样有利于楼栋两面采光。小区内部的配套比较丰?#40644;?#20840;,中间带有泳池。项目绿化?#39034;?#36807;35%,园林绿化还是?#28142;?#30340;。但项目缺点的是车位的不足,一期共有1743套房源,而车位仅有1386个,车位比不足0.8。另外整体上看,项目容积率稍微偏高,部分楼栋2梯5户会影响居住舒适度。另外一期商?#21040;?#26377;4000平,而整个项目商业集中三期,距离一期较远。

二、户型解析

项目楼栋平面图:

78m23房2厅1卫户型:

该户?#22836;?#24067;在A/B座的05/06户型,以及CDE座02/03户型。其中A/B座户型为西南朝向,CDE座户型为东北朝向。从户型的整体布局看,项目采用动静分区,?#21344;?#35774;?#24179;?#20945;合理。卧?#20063;?#29992;飘窗设计具有较高实用?#30465;?#21478;外卫浴分离,这样避免了高峰时段家庭人员的等?#25442;?#32773;干扰。从家庭需求看,78平米做到3房?#32933;?#31526;合很多刚需购房者的需求,性价比较高。

97㎡竖厅3房2厅2卫户型:

该户?#22836;?#24067;在A/B座的03/04户型,以及CDE座04/05户型,该户型均为东南朝向。97㎡竖厅于78㎡的户型在格局上大致相同,但在?#21344;?#21644;功能进行升级。首?#20161;?#20027;卧配套了独立卫浴,其次户型中间位置设计了收纳?#21344;洹?#20294;该户型相比78平户型也略有不足,主要体现在厨房。97平竖厅户型的厨房门紧靠入户门,进出不便,另外拉远?#39034;?#25151;与餐厅的距离。

97㎡横厅3房2厅2卫户型

该户?#22836;?#24067;在A/B座的01/02户型,以及CDE座01户型,其中A/B座01户型为西南朝向, 其余的为东南朝向。老焦认为,该户型在居住环境来说是最好的,因为该户型主要是朝社区内部,道路噪音相对较弱而且可以看园林景观。从户型格局上看,横厅通透布?#37073;占?#23454;用率高,是的活动?#21344;?#27604;较开阔。另外与其他两个户型一样,分离式卫生间具有良好的使用性能。收纳?#21344;?#35774;计在进门处比较合理。

推荐指数:★★★★

户型小结:总体上看,深国际万科?#22836;?#36713;主推的?#20999;?#25143;型住宅,户型定位明确,主要面向刚需型居住需求,户型设计科学合理,实用性能较佳,尽可能避免?#21344;?#30340;浪?#36873;?#22312;功能区间上做得比较细致,例如卫浴采用分离式设计,比较人性化。另外78平能做3房?#32933;?#22312;新房市场上比较稀?#20445;?#32780;97平户型则设计收纳?#21344;洌?#27604;较实用。

三、配套解析

根据民治片区的法定图则上看,深国际万科?#22836;?#36713;周边地块主要是二类居住用地,在项目三期周边有少量的商业服务业设施用地。

另外从片区法定图上看,该单元附近还规划有学校及绿地广场,尤其是教育配套,图则显示片区未来规划有1所小学、1所九年制学校、4所幼儿园。因此可以得知,万科?#22836;?#36713;未来周边主要打造为居住区,周边将不断完善城市基础设施、公共服务设施。

1、交通条件

深国际万科?#22836;?#36713;位于龙华民治?#20540;潰?#36317;离4号线?#36164;?#40857;站超过1公里,步行需要15分钟左?#25671;?#39033;目东临梅观快速、南靠民乐立交,西?#29992;?#27835;大道,北面是民康路,与福田区仅仅一山之隔,业主选择自驾的话,30分钟可达福田CBD。

2、学区划分

根据项目的规划,一期将配建一个9班制幼儿园,二期配建18班制小学。目前,项目的小学学区是知行实验小学、初中学区划入潜龙学校

*项目小学学区:知行实验小学

*项目初中学区:潜龙学校

3、商业配套

周边也有星河coco city、天虹、上河坊等大型商业配套,项目三期也配建了3.5万m2的集中式商业,能满足业主的日常生活和购物需求。

4、周边房价

从二手房的挂牌价格来看,由于楼盘自身楼龄、配?#20303;?#19982;地铁距离等情况差异较大,单价的跨度也比较大,区间是4.1-8.4万/平。

目前,项目周边仅1个新房项目——新彩苑,目前仅剩办公产品在售,前期住宅已售完,成交均价65000元/平。?#27891;?#31163;项目比较近的同类型小区来看,星河盛世是2012年的次新房,?#28304;鴆oco city的商业配套,该小区二手房成?#25442;鈐荆?#22343;价约6.4万/平。

推荐指数:★★★

配套小结:深国际万科?#22836;?#36713;周边商业配?#28100;?#21892;,有多个商业体,其他配套未来?#19981;?#36880;渐改;另外项目周边有不少的旧改计划,例如?#21592;?#30340;新万怡横岭旧已经动工拆迁。在交通上,项目临近高速和主干道,自驾比较方便。而公共交通则较为不便,项目距离4号线?#36164;?#40857;站1公里以上,附近也没有在建中的地铁站。另外该项目划分的学校质量一般,而且龙华的学位缺口一直在增大。

四、项目总结

综上所述,深国际万科?#22836;?#36713;最大的?#25856;?#26159;地?#28205;?#25143;型。该项目紧挨梅林关口,靠近福田中心区。另外距离深圳北站商圈也不算远。其次项目为万科?#25918;疲?#32780;?#27778;?#24102;装修交房,在质量和档次上有一定的保障。但是项目又存在一定的?#37319;耍?#21253;括学校一般,部分户型噪音比较大。因此该项目适合对学校要求不高小年轻家庭刚需或者是?#32435;?#22411;购房者上车。建议尽量避开主卧和阳台朝梅观高速方向的户型。

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